マレーシア移住で不動産を購入する方法！不動産投資のメリット・デメリットも解説
マレーシア移住での不動産購入はメリットが多いため、現在でも購入を検討する外国人が多いです。
東南アジアの中では著しく経済成長しており、今後もマレーシアの不動産市場は発展していくと予測されています。
そこで本記事では、マレーシアで不動産購入するメリットや購入の流れ、注意点などについて解説します。
Contents
マレーシア移住で不動産を購入するメリット5つ
マレーシアでの不動産購入がなぜ人気なのか？そのメリットを5つ紹介します。
- 物件価格が比較的安い
- キャピタルゲインの税率が低い
- ランニングコストが安い
- 不動産取引専門の弁護士が担う
- 人口増加と経済成長が見込める
海外で不動産投資する場合、その国の法律で所有が認められます。
中でも特にマレーシアは、税制や法律面で不動産を所有するメリットがあるので、ぜひ参考にしてみてください。
物件価格が比較的安い
マレーシアの都市部や観光地では、質の高い物件を低価格で購入することが可能です。
特にクアラルンプールやペナン島などの主要都市は、国際基準に適合した物件が手ごろな価格で提供されています。
この価格帯は、日本などの東アジア、ヨーロッパ、北米の主要都市と比べるとかなり低く設定されています。
そのため外国人投資家や移住者の投資先として人気が高いです。
キャピタルゲインの税率が低い
マレーシアでは、不動産のキャピタルゲイン（売却利益）への課税率は、保有期間や売却価格によって異なりますが、世界的に見ても低く設定されています。
短期保有後の売却は税率が高めですが、長期保有の場合は税率が大幅に低くなるため、マレーシアで不動産投資を考えている方は、長期保有がおすすめです。
| マレーシア | 日本 | |
|---|---|---|
| 5年以内 | 30％ | 39％ |
| 5年以上 | 10％ | 20％ |
日本では、保有期間は不動産の所有名義が変わったタイミングでカウントが始まりますが、マレーシアでは売買契約書にサインした日からカウントが始まります。
そのため、購入する物件によっては建設工事中の期間（プレビルド）も保有期間に含まれるので、物件の完成後は5年を待たずに税率が下がります。
ランニングコストが安い
マレーシアは固定資産税、管理・修繕費などのランニングコスト（維持費）が日本に比べて格段に安いです。
【100㎡のコンドミニアムの場合（※1RM＝30円換算）】
- 固定資産税：
1,600〜3,000RM（4,8万〜9万円）程度/年
物件の広さや地域によって額は異なります。年に2回市役所に支払います。 - 土地税：
150〜250RM（4,500〜7,500円）程度/年
物件の広さや地域によって額は異なります。年に1回、管理事務所もしくは土地局に支払います。 - 印紙税
物件価格に基づいて算出されます。
※これまで1〜3％の範囲でしたが、2024年から外国人に対しては取引額の一律4％の課税となります。 - 保険費用：
120〜200RM（3,600〜6,000円）程度/年
マレーシアでは、マンション（コンドミニアム）全体で火災保険に加入しています。オーナーの持分に按分された金額を管理事務所に年に1回支払います。 - 管理・修繕費：
マンション（コンドミニアム）の大きさによって異なりますが、月額で数百RM程度です。共用施設の維持、セキュリティー、清掃に充てられます。
物件によって金額は異なりますが、日本と比べると維持費がかからないため、不動産投資がしやすい国と言えます。
不動産取引専門の弁護士が担う
日本での不動産契約においては、不動産会社が一連の手続きを担います。
しかしマレーシアでは、契約書の作成や不動産会社との重要なやり取りは、不動産取引専門の弁護士が担当します。
そのため、マレーシアの法律に詳しくない方でも安心して不動産投資を行うことが可能です。
人口増加と経済成長が見込める
マレーシアは経済成長に伴って物価が上昇しており、過去17年間にわたり物件価格は240％以上上昇しています。
近年でも安定して年5％上昇し、安定したキャピタルゲインが狙えます。
さらにマレーシア政府が定めた「外国人不動産購入規制」により、乱開発による物件価格の急上昇・急下落のリスクが低いです。
加えて、マレーシアの平均人口増加率は1,3％、2025年の予測GDPは5,0％と、周辺国の中でも高い水準をマークしています。
今後もマレーシアの不動産市場は緩やかに伸びていくと言えるでしょう。
マレーシア移住で不動産を購入するデメリット3つ
マレーシア移住での不動産投資はメリットが多いですが、場合によってはデメリットも見えてきます。
どの国でも経済状況により市場は変動するので、損する可能性を考えて動くことが必要です。
本章ではマレーシアの不動産投資で考えられるデメリットについて以下の3つを解説します。
- 不動産の過剰供給が続いている
- 高利回りが狙いにくい
- キャピタルゲインが得られない可能性がある
デメリットを把握して、損しない不動産運用計画を立ててみてください。
不動産の過剰供給が続いている
現在、マレーシアではコンドミニアム（マンション）の過剰供給が懸念されているため、空室のリスクが考えられます。
施行段階（プレビルド）の物件を購入した場合、完成しても借り手が見つからないリスクがあることを把握しておきましょう。
売却時期や売却方法に関しては、現地情報に詳しい不動産エージェントに相談しながら決めていくのがおすすめです。
サムライプラスでは実際に現地在住の専門家が、マレーシアへの移住に関するご相談に対応しております。
起業などの相談も受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
高利回りが狙いにくい
マレーシアでは外国人が不動産を購入する場合、乱開発を防ぐために最低購入価格が設定されています。
州によって最低購入価格は異なりますが、高めに設定されているので事前に確認しておきましょう。
なお、100万リンギット（3,000万円）以上の物件であれば、制限なく自由に購入可能です。
また、2020年にマレーシア政府は買い手を増やすために、60万リンギット（1,800万円）に引き下げる措置も行っていました。
さらにMM2Hビザの取得者であれば購入価格が安くなります。
今後もマレーシア政府は不動産市場を調整するための政策を施行する可能性があるので、最新情報は随時チェックしましょう。
キャピタルゲインが得られない可能性がある
マレーシア現地の建設業者の施行は日本ほど質が高くないため、物件によっては修繕費がかさむ可能性があります。
プレビルド段階で購入した物件でも、完成後に修繕費が発生する可能性があるので、完成後はすぐに状態を把握するのがおすすめです。
マレーシア移住で不動産を購入する6ステップ
本章では、マレーシアでの不動産購入の流れを解説します。
大まかな流れは以下の通りです。
- エージェントに問い合わせる
- 物件を内覧する
- 申し込み・契約する
- 州政府へ許可申請する
- 残金・諸経費の精算
- 引き渡し
エージェントに問い合わせる
まずは不動産エージェントに物件の問い合わせをしましょう。
不動産エージェントは現地マレーシアのエージェントと日系エージェントの2つがあります。
現地エージェントの場合、英語もしくはマレー語でのやりとりになるので、ある程度の語学スキルが必要です。
日系エージェントであれば、現地の習慣や法規制に詳しいエージェントと日本語でやりとりでき、移住や不動産購入のトータルサポートが受けられるので安心です。
語学スキルに不安がある方、マレーシアの習慣や土地に詳しくない方は、日系エージェントをおすすめします。
サムライプラスでは実際に現地在住の専門家が、マレーシアへの移住や不動産に関するご相談に対応しております。
起業などの相談も受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
物件を内覧する
希望に見合った物件が見つかったら、必ず現地に行って内覧しましょう。
また物件の周辺環境もチェックし、他にも内覧したい場所があるときは効率よく回れるように、不動産エージェントに日程調整をお願いしましょう。
契約に進みたい場合は、この段階で不動産エージェントを通してオーナー（売主）と交渉します。
申し込み・契約する
【申し込む（買付依頼）】
購入する物件が決まったら、買付依頼書（Letter of Offer）にサインします。
その後、手付金（中古物件の場合：購入金額の2〜3％）を支払い、支払い完了後にオーナー（売主）がサインします。
あらかじめ現地マレーシアの銀行で口座開設しておくと、支払いがスムーズで便利です。
必要に応じて、現地マレーシアの銀行や金融機関から、住宅ローンを組むための手続きを行います。
【契約する（売買契約）】
全ての購入の準備が整ったら、不動産取引専門の弁護士が用意した「売買契約書」に、弁護士の前でサインします。
弁護士の手配は、一般的に不動産エージェントが行います。
この時点で購入金額の10％から差し引いた額を頭金として支払います。
州政府へ許可申請する
弁護士を通じて、購入物件がある州政府へ譲渡許可の申請を行います。
審査から許可が下りるまでには、3〜6ヶ月程度かかります。
ほとんどの場合は問題なく許可が下りるので、否決の心配はいりません。
残金・諸経費の精算
州政府から許可が降りたら、残金の支払い、諸経費の支払いを済ませます。
諸経費は、印紙税、固定資産税、弁護士費用、登記費用、火災保険、物件積立金などがあります。
詳しい内訳は、依頼したエージェントにあらかじめ確認しておくと安心です。
なお、不動産エージェントや購入する物件によって金額は異なり、保険や積立金は購入後も毎月発生します。
引き渡し
全ての支払いを終え、オーナー（売主）側で着金が確認できたら引き渡しに進みます。
新築の場合でも、内装に不備があることは珍しくないので、引き渡し時点でしっかりチェックしましょう。
マレーシア移住で不動産投資する場合の注意点
マレー人保留地や、ブミプトラ政策（※1）に該当する関係者が保有する土地は、外国人は購入できないので、事前に購入不可のエリアを確認しておきましょう。
また、マレーシアでは仲介手数料の上限がありません。
マレーシアの不動産取引においては大半の場合、オーナー（売主）側が支払いますが、中古物件の場合は買い手側が支払う場合があります。
現地不動産エージェントを利用した場合、あとから不当に手数料を請求されるケースもあるので、事前確認が大切です。
加えて、MM2Hビザの取得者は「購入価格が下がる」「住宅ローンの融資限度額が上がる」といった特徴があります。
MM2Hの有無で購入時の条件が異なるので、現地情報に詳しい不動産エージェントに確認してみてください。
（※1）ブミプトラ政策：マレー人と先住民族への経済的優遇を目的とし、教育や就職、事業機会で特権を与えるもの。
まとめ
マレーシア移住での不動産購入は、日本に比べてコストがかからないため投資先として人気が高いです。
さらにMM2Hビザの保有者は、不動産購入において有利な条件で購入できるので、移住を考えている方はMM2Hビザの取得がおすすめです。
MM2Hビザについて詳しく知りたい方は別記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。
なお、不動産購入においては外国人が購入できない土地や、価格規制が設定されているので、不明な点は不動産エージェントに相談しましょう。
サムライプラスでは実際に現地在住の専門家が、マレーシアへの移住や不動産に関するご相談に対応しております。
起業などの相談も受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
この記事へのコメントはありません。